10. Unternehmer-Update

am Donnerstag, 22. April 2010, im Hotel Maritim

„Über den Dächern von Köln“ blickt weit über die eigenen vier Wände hinaus
Diesmal war`s das erste runde Jubiläum: „Über den Dächern von Köln“, kurz „ÜDD“, das beim Kölner Mittelstand beliebte Unternehmer-Update, fand am 22. April zum zehnten Mal statt.

AHW DIE UNTERNEHMERKANZLEI hatte Kunden und Partner ins „Bellevue“ im obersten Stock des Maritim Hotels eingeladen, und mehr als fünfzig interessierte Gäste waren der Einladung gern gefolgt. Heinz-Günther Hunold hielt sich in seiner Begrüßung nicht lange mit Gedanken zum Jubiläum der ÜDD-Reihe auf, sondern leitete zügig zum Thema über: Zur Immobilie als Kapitalanlage. Hunold ordnete dieses Anlagethema in den aktuellen Kontext der Wirtschaftskrise ein und sprach an, was viele dachten: dass das Immobilienthema für „Nutznießer und Gebeutelte der Krise“ gleichermaßen relevant ist.

Die sich anschließenden Vorträge präsentierten ein breites Spektrum an Informationen – vom weltwirtschaftlichen Hintergrund über steuerliche Besonderheiten bis hin zur konkreten Ausgestaltung von Mietverträgen.

Ein Blick auf das zehnte ÜDD-Programm

Thomas Wewel, Rechtsanwalt und Steuerberater (Hunold + Partner) stellte „Wirtschaftliche und steuerliche Aspekte zum Immobilieninvestment“ vor.
Kai-Jens Egerlandt, Rechtsanwalt (AMELUNG BRÜNING WERNER) referierte über die „Gestaltung von Mietverträgen: Grundlage einer sicheren Investition“.
Markus C. Zschaber, Vermögensverwalter (V.M.Z. Vermögensverwaltungsgesellschaft Markus C.Zschaber mbH) und Buchautor (Bestseller „Der Aufschwung kommt“, Campus Verlag 2010) hielt einen Vortrag zum Bereich „Offene Immobilienfonds – Chancen und Risiken“.

Inhaltliches aus den Vorträgen

Thomas Wewel

„Wirtschaftliche und steuerliche Aspekte zum Immobilieninvestment“
Wie heiß das gesamte Immobilienthema diskutiert wird, zeigte Thomas Wewel gleich zu Beginn seines Vortrags in einer Collage von Zeitungsüberschriften: Von „Einstürzenden Neubauten“ war die Rede, ebenso vom Zinstief, das einen „Ansturm auf Immobilien“ auslöst.

Wewel stellte einführend Argumente pro und contra Immobilie - sei es vermietet oder selbst genutzt – vor: Für den Immobilienkauf spricht u.a. eine überschaubare Kalkulation von Finanzierung und Folgekosten, dagegen spricht u.a. die Aussicht, dass, anders als bisher, nicht mehr mit automatischen Wertsteigerungen gerechnet werden kann und dass Immobilien in ländlichen Gebieten in den nächsten dreißig Jahren durch die demografische Entwicklung benachteilgt sein werden.

Und damit gilt auch das typische Anlageargument, die Inflationssicherung, nicht mehr so stark und nicht mehr flächendeckend wie bisher. Nicht unwichtig, wenn man bedenkt, dass einer von Wewel zitierten Umfrage zufolge eine Mehrheit der Deutschen mehr Angst vor Inflation als vor schwerer Krankheit hat...
Wewel führte aus, wie wichtig vor diesem Hintergrund die regionale Lage und das gesamte wirtschaftliche Umfeld einer Immobilie gerade künftig im Hinblick auf die Wertentwicklung sein werden und nannte dazu konkrete Beispiele.
Ein Schwerpunkt des Vortrags war der denkmalgeschützten Immobilie gewidmet, unter dem Motto „Die denkmalgeschützte Immobilie – die letzte Steueroase in Deutschland“. Wewel erläuterte die Bedingungen für eine steuerliche Begünstigung selbst- und fremdgenutzter Baudenkmäler und zeigte anhand konkreter Rechenbeispiele Kosten und Nutzen bei alternativen Finanzierungsformen auf. Dem gegenüber stellte er zum Vergleich den Erwerb einer „normalen“, nicht denkmalgeschützten Immobilie. Für Kaufinteressenten in diesem Bereich zeigten die Zahlenbeispiele ganz genau, wo noch ungenutzte Effizienzreserven liegen.

Ob kaufinteressiert oder nicht, für alle Zuhörer ganz besonders interessant waren die Trends und Tipps, die Wewel zum Schluss seines Vortrags mit auf den Weg gab. Dazu gehörten unter anderem:

„Betongold“ wird es nur noch in pulsierenden Ballungsräumen geben.
Als Teil einer umfassenden Anlagestrategie sollte eine eindeutige Immobilienlastigkeit vermieden werden.
Es gilt die alte Kaufmannsweisheit: „Der Gewinn liegt im Einkauf“.
Faustregel: Der Gesamtaufwand einschließlich Nebenkosten sollte nicht höher als zwölf bis dreizehn Jahreserträge sein.

Kai-Jens Egerlandt

„Gestaltung von Mietverträgen: Grundlage einer sicheren Investition"
Mit diesem klar abgegrenzten Bereich des Immobilienthemas ging Kai-Jens Egerlandt von Anfang an konkret ins Detail und konnte eine Reihe sehr nützlicher Hinweise zur Ausgestaltung von Mietverträgen sowohl für Gewerbeimmobilien wie auch für die Wohnraumvermietung geben.

Egerlandt stellte zunächst die wichtigsten Punkte seines Referats vor: Auswahl des Mieters, Schriftform des Vertrags, Formularverträge, Höhe der Miete, Schönheitsreparaturen und Mietsicherheiten und ging dann ins Detail.

Ein kleiner Auszug aus der umfangreichen Liste an konkreten Informationen und Tipps:

Bei der Auswahl gewerblicher Mieter empfiehlt sich neben der üblichen Bonitätsprüfung bei Schufa, Creditreform oder anderen Auskunfteien auch die Anforderung von Unterlagen aus dem Unternehmen selbst, zum Beispiel von Jahresabschlüssen, Geschäftsberichten oder einem Businessplan.
Bei Verträgen, die für eine Dauer von mehr als einem Jahr geschlossen werden, ist die Schriftform mit verschiedenen Anforderungen einzuhalten. Ein Fax mit dem unterschriebenen Vertrag vom Vermieter an den Mieter reicht beispielsweise nicht, und das kann unter Umständen später böse Folgen haben – wenn nämlich der Mieter plötzlich aus einem langfristigen Vertrag aussteigen will und dies mit Hinweis auf die fehlerhafte Vertragsform auch kann.
Die meist verwendeten Formularverträge (AGB) müssen auf ihre Aktualität überprüft werden. Ältere Fassungen, die jahrelang „in der Schubalde lagen“, enthalten nicht selten veraltete Regelungen, die unwirksam sind.
Die Höhe der Miete sollte gerade bei langfristigen Verträgen flexibel gestaltet sein. Eine feste Staffelmiete bietet sich für kürzere Zeiträume von bis zu fünf Jahren an; darüber hinaus eignet sich die Orientierung an Lebenshaltungsindizes.
Die Übernahme der Schönheitsreparaturen und ein - angemessener Mindestkatalog – sollten unbedingt vertraglich festgeschrieben werden.
Bei den Mietsicherheiten sind im Wohnraumbereich maximal drei Nettomieten üblich, die am besten auf einem Treuhandkonto angelegt werden. Im Fall der Wohnraumkautionen muss das Geld zwingend getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden, eine „Vermischung“ mit eigenem Vermögen erfüllt den Straftatbestand der Untreue. Bei gewerblichen Mieten kann eine getrennte Anlage vereinbart werden; hier ist eine Höhe von bis zu sieben Monatsmieten durchaus möglich.

Das aufmerksame Publikum freute sich über den hohen Nutzwert dieses Vortrags – denn bekanntlich liegt die Tücke ja im Detail. Und diesem Problem konnte, was die Ausgestaltung von Mietverträgen angeht, abgeholfen werden.

„Offene Immobilienfonds – Chancen und Risiken“
Markus C. Zschaber, externer Referent bei diesem ÜDD-Termin, stellte zu Beginn sich und seine Arbeit dem Publikum vor: Zschaber ist Geschäftsführer und Fondsmanager der V.M.Z. GmbH, Mitglied im Anlageausschuss von drei Immobilienfonds-Gesellschaften und Autor des Bestsellers „Der Aufschwung kommt“ (Campus Verlag 2010).

Zschaber gab in seinem Vortrag neben den Sachthemen immer wieder auch seinen persönlichen Eindrücke, Bewertungen und Erlebnissen Raum.
In seinem Referat ging es nicht um die direkte Anlage in konkreten Immobilienobjekten, sondern um die Anlage in Fonds. Entsprechend bildete die Schilderung der Entwicklung der Weltwirtschaft kontinuierlich den Hintergrund von Zschabers Ausführungen.

Zur zentralen Frage: Wie rentabel sind Offene Immobilienfonds? zeigte Zschaber die positive Renditeentwicklung seit 1990 im Vergleich zum europäischen Aktienmarkt und erinnerte u.a. an die stark erwachende Aktienbegeisterung ab Mitte der Neuziger Jahre in der Bevölkerung, die allerdings inzwischen aufgrund der Wertverluste längst wieder zurückgegangen ist – waren 1999 noch noch 15,9 Prozent der Deutschen im Besitz von Aktien, so seien es heute nur noch etwa drei bis vier Prozent. Zschabers Einschätzung war eindeutig: Er sieht Offene Immobilienfonds als „Hort der Stabilität in Krisenzeiten“.

Markus C. Zschaber

Zschaber erläuterte wichtige Auswahlkriterien für die Aufnahme von Immobilien in Offene Immobilienfonds, darunter, was sich an Thomas Wewels Vortrag anschloss: „Lage, Lage, Lage...“ und weitere Aspekte wie die Nutzungsarten und Größenklassen der Objekte oder die Mietvertragslaufzeiten und stellte konkrete Fallbeispiele vor.

Die interessierten Zuhörer konnten nicht alltägliche Einblicke in die Welt des Anlagegeschäfts gewinnen und dabei auch einiges über die Grundlagen der Geldanlage lernen: So wurden verschiedene Anlageformen und ihre Rendite vorgestellt und das „Magische Dreieck“ der Geldanlage mit seinen Zielen: Sicherheit, Liquidität und Performance erklärt. Ein wichtiger Punkt war auch die Zusammensetzung einer guten gestreuten Vermögensanlage aus aktueller Sicht.

Fazit: zehn Mal „ÜDD“, das heißt

zehn Mal Nutzwert im Detail
zehn Mal weiterführende spannende Information
und dazu zehn Mal persönlicher Gedankenaustausch und Kontaktpflege
in guter Atmosphäre an einem der schönsten Aussichtspunkte der Stadt.

Haben Sie noch Fragen zu einem der vorgetragenen Themen oder zu anderen aktuellen steuerlich relevanten Bereichen? AHW – DIE UNTERNEHMERKANZLEI steht Ihnen gern zur Verfügung – mit einem umfassenden Beratungsansatz, auf Augenhöhe und stets im Sinne des Mandanten und seiner aktuellen Bedürfnisse.

Ihre Ansprechpartnerin: Seminarmanagement

Melanie David
Kauffrau für Bürokommunikation

Wankelstraße 9
50996 Köln

Telefon: 02236-3982-20
E-Mail: m.david::hunold-partner.de